[주택임대차보호법] 계약갱신 요구권 & 묵시적갱신 & 전월세 상한제 설명 및 자주묻는 질문 / 임대차계약 임차인이라면 꼭 알아둬야하는 법

안녕하세요. 감끌입니다.

목차

 

계약 갱신 기간! 임대인(집주인)과의 임차인과의 갈등이 가장 고조되는 시기기도 하지요..

증액되는 비용이랄지.. 계약기간이랄지.. 

 

임차인이라면 꼭 알아둬야 하는 권리인 계약갱신요구권에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

법제처의 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법을 확인하실 수 있습니다. (아래 링크 참고)

제가 이미지 함께 보여드리겠습니다. 같이 보시면 더 좋을 것 같습니다!

주택임대차보호법

 

계약갱신 요구권을 알기 전에 부동산 계약의 갱신에 대해 먼저 알아야 합니다.

 

1. 계약의 갱신(제6조)

=> 저희는 이것을 보통 묵시적 갱신이라고 합니다.

• 1항 : 즉, 임대차 기간이 종료되기 6개월 ~ 2개월 전에 임대인이 임차인에게 임대차 관련내용으로 통지하지 않거나, 마찬가지로 임차인이 종료 2개월 전까지 임대인에게 임대차 관련내용으로 통지하지 않은 상태에서 임대차 기간이 종료된다면 묵시적 갱신으로 봅니다.
• 2항 : 이때의 존속기간은 2년입니다.
• 3항: 그렇지만 기존 임대차 기간 동안 잦은 연체 등 임차인의 의무를 다 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

 

 

2. 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지(제6조의2) 

=> (매우 중요) 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있으며, 3개월 뒤면 해지효력이 발생합니다.

• 1항 : 즉, 존속 기간이 2년이라고 써있음에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
• 2항: 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

3. 계약갱신 요구(제6조의3)

< 대화 예시 > - 기존계약 내용 : 전세 5억 수도권 아파트 임대인 : 차인씨, 4달 뒤면 계약 끝나가네, 그 집 계속 살꺼예요? 임차인 : 네. 계속 지냈으면 좋겠습니다. 임대인 : 5억 5천에 들어오고 싶은 세입자가 있다고 해서.. 계속 살거면 전세를 올려줘야겠는데. 임차인 : 저는 계약갱신 요구권을 사용해서 계약 연장하고 싶습니다. 증액은 기존 금액의 5% 이내에서 올리시면 될 것 같습니다. 극단적인 예시이긴 하지만.. 예전에는 못낼거면 나가라는 식의 집주인들이 허다했습니다. (요즘도 뭐 마찬가지죠.) 정당한 이유가 없다면 임대인은 거절할 수 없고, 증액은 할 수 있지만 5%를 초과할 수 없도록! 그리고 계약의 해지는 묵시적 계약을 따르는 그나마 임차인의 편이 되어주는 법적 권리인 '계약갱신 요구'입니다.

 

법에서 살펴보시면, 이렇습니다.

 

=> 계약갱신 요구는 딱 1번 임차인이 임대인에게 사용할 수 있는 권리로, 정당한 사유가 없다면 임대인은 거절할 수 없다.

(1~9호에 나오는 내용이 정당한 사유에 해당하는 내용이며, 사실이 아니라고 밝혀질 시 그에 따른 막대한 손해배상을 임대인이 임차인에게 해줘야 함)

=> 임대차는 동일한 조건으로 계약한다. 다만, 증감은 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다

=> (매우 중요) 계약 해지의 경우 '묵시적 계약'을 따른다.

즉, 임차인이 임대인에게 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며, 해지효력은 3개월 후 발생한다.

 

 

4. 묵시적 갱신 & 계약갱신 요구 비교

종류	갱신에서의 차이	전월세 상한제 (증감청구)	계약의 해지 (동일하게 적용됨)
묵시적 갱신	임차인과 임대인 사이에서 별도의 통지나 요구 없이 이전 계약이 이어짐	동일한 조건으로 재 임대차 하는 것이므로 인상이나 인하가 없음	언제든지 임대인에게 계약해지 통지 할 수 있음 (원하는 날이 있다면 3개월 전에 통지하면 됨)
계약갱신 요구	임대차 종료전 6~2개월 전 임차인이 계약갱신 요구를 원할경우 정당한 사유 없이 임대인은 거절할 수 없음	약정했던 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과해선 안됨

 

 

5. 계약갱신 요구 관련 자주 묻는 질문 QnA

1. 계약갱신 요구를 시행하는 경우 꼭 2년을 살아야 하는 것인가요? 2년을 연장해야 하는 건가요?

=>  답변 : 아니오. 존속 기간은 2년이지만, 해지의 경우 묵시적 갱신을 따라가기 때문에 원하는 기간 3개월 전에 집주인에게 해지 통보를 하면 됩니다.

 

2. 계약 해지와 관련하여 3개월 전에 통보하고 나가려고 하는데, 집주인이 복비 지불과 세입자를 구하고 나가라고 합니다. 그걸 임차인인 제가 지불해야 하나요?

=> 답변 : 아니오. 임차인은 정상적인 권리를 행사했고, 3개월 후 해지 효력이 발생합니다. 당연히 복비 지불과 세입자를 구하는 일은 임대인이 해야 할 일입니다.

-TMI- 부동산 중개비용 지불과 세입자 구하기는 임대인의 당연한 의무인데, 계약기간이 끝나기 전에 임차인에 의해 갑자기 종료되었다며 중개비용 지불과 세입자 구하는 의무를 임차인에게 떠넘기려는 임대인들이 많습니다. 근데 이는 기간을 잘 살펴보아야 합니다. (계약갱신 요구가 아닌 경우) 대법원 판결에 의하면 - 계약 기간 종료 3개월 전 임차인이 계약 해지를 하는 경우, 부동산 중개비용 지불과 세입자를 구하는 일은 임대인이 해야합니다. 정상적으로 종료되어도 당연히 임대인이 해야할 일이고요. 하지만 3개월보다 더 이르게 해지하는 경우라면 서로 합의가 필요하겠죠. (계약갱신 요구인 경우)임차인이 원하는 시점에 해지통보 할 수 있는 권리이기 때문에 위의 내용판결 내용과는 상관 없습니다. 계약갱신의 경우 부동산 중개비용지불과 세입자 구하기는 임대인이 해야할 의무입니다.

 

3. 이사 가기 3개월 전 집주인에게 계약해지 통보를 해야 하는데, 집주인과 연락이 닿지 않는 경우 어떻게 해야 할까요?(연락을 계속 안 받는 경우)

=> 답변 : 연락가능한 수단을 모두 활용하시고, 그래도 안될 경우 의사표시 공시 송달이 필요합니다.

• 전화, 문자 메시지 답장확인 / 등기 변경되었는지도 확인
• 내용증명 우편 보내기 (반송되는지 확인)
• 의사표시 공시송달 신청 (법원)

4. 계약갱신 요구를 시행하여 연장하는 경우 부동산을 통해 진행해야 하나요? 그렇다면 복비 지불은 누가 하나요?

=> 답변: 아니오. 부동산 공인중개사의 역할이 없으므로 부동산을 통해 진행할 필요가 없고 직거래하시면 됩니다. 따라서 복비 지불도 없겠습니다. 그렇지만 어떤 연유로 부동산 중개사를 끼고 진행했다면 복비는 서로 협의해서 지불해야겠습니다. (법적으로 명시된 바 없음)

 

 

6. 부동산 무료법률상담 가능한 곳

우선, 법제처 '주택임대차보호법' 꼭 확인하시기 바랍니다. 

주택임대차보호법

부동산대책 정보사이트 정책풀이집(국토교통부)에서도 부동산 대책 관련 정보를 얻으실 수 있습니다.

• 임대차 분쟁 조정 위원회 (한국부동산원 LH)
• 대한법률구조공단
• 각 행정구역도(시도, 시, 군, 구)의 무료 법률상담 : 예를 들어, 성동구청 무료 법률상담 / 서울 중구청 무료법률 상담 / 경기도청 무료 법률상담 등 신청 내용을 적고 예약하면 상담받을 수 있습니다.

이상의 내용이 도움이 되셨길 바라며,

감끌이었습니다. 감사합니다.